{"id":538,"date":"2024-10-01T16:19:53","date_gmt":"2024-10-01T16:19:53","guid":{"rendered":"https:\/\/startersites.io\/blocksy\/business\/?p=538"},"modified":"2024-09-18T20:22:43","modified_gmt":"2024-09-18T20:22:43","slug":"custo-de-ocupacao-o-vilao-das-operacoes-sediadas-em-shopping-centers","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/ansilvaadvocacia.com.br\/index.php\/2024\/10\/01\/custo-de-ocupacao-o-vilao-das-operacoes-sediadas-em-shopping-centers\/","title":{"rendered":"Custo de ocupa\u00e7\u00e3o, o vil\u00e3o das opera\u00e7\u00f5es sediadas em shopping centers"},"content":{"rendered":"\t\t<div data-elementor-type=\"wp-post\" data-elementor-id=\"538\" class=\"elementor elementor-538\">\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-2ec81296 e-flex e-con-boxed e-con e-parent\" data-id=\"2ec81296\" data-element_type=\"container\">\n\t\t\t\t\t<div class=\"e-con-inner\">\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-14730be9 elementor-widget elementor-widget-text-editor\" data-id=\"14730be9\" data-element_type=\"widget\" data-widget_type=\"text-editor.default\">\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-widget-container\">\n\t\t\t<style>\/*! elementor - v3.22.0 - 26-06-2024 *\/\n.elementor-widget-text-editor.elementor-drop-cap-view-stacked .elementor-drop-cap{background-color:#69727d;color:#fff}.elementor-widget-text-editor.elementor-drop-cap-view-framed .elementor-drop-cap{color:#69727d;border:3px solid;background-color:transparent}.elementor-widget-text-editor:not(.elementor-drop-cap-view-default) .elementor-drop-cap{margin-top:8px}.elementor-widget-text-editor:not(.elementor-drop-cap-view-default) .elementor-drop-cap-letter{width:1em;height:1em}.elementor-widget-text-editor .elementor-drop-cap{float:left;text-align:center;line-height:1;font-size:50px}.elementor-widget-text-editor .elementor-drop-cap-letter{display:inline-block}<\/style>\t\t\t\t<!-- wp:paragraph -->\n<p class=\"p1\"><span class=\"s1\">J\u00e1 faz algum tempo que o setor de shopping centers apresenta um gargalo preocupante a ser administrado, que cuida do alto custo dos encargos locat\u00edcios suportados pelos lojistas l\u00e1 instalados. Como regra, al\u00e9m do aluguel (m\u00ednimo, percentual e em dobro em dezembro), o lojista arca com as despesas referentes aos encargos comuns (verba que tem natureza condominial), fundo de promo\u00e7\u00e3o e encargos espec\u00edficos (\u00e1gua, energia, ar condicionado, IPTU etc.), todos representativos. Quanto ao fundo de promo\u00e7\u00e3o, normalmente, a contribui\u00e7\u00e3o das lojas sat\u00e9lites gira em torno de 20% do aluguel m\u00ednimo ou menos. Os encargos espec\u00edficos ou utilidades variam de acordo com a sua utiliza\u00e7\u00e3o e\/ou tamanho da loja. Este item atualmente \u00e9 relevante na composi\u00e7\u00e3o do custo de ocupa\u00e7\u00e3o dos varejistas, em vista dos elementos estruturais do Brasil. Por exemplo, todos n\u00f3s sabemos o alto custo com energia el\u00e9trica no Brasil e de IPTU em suas capitais.<\/span><\/p>\n<p class=\"p1\"><span class=\"s1\">Do ponto de vista dos comerciantes, as queixas s\u00e3o diversas sobre o tema, especialmente, no que tange ao elevado desembolso com os encargos, al\u00e9m de reclama\u00e7\u00f5es acerca da pouca efici\u00eancia e transpar\u00eancia na gest\u00e3o das contas, lembrando que os lojistas, na qualidade locat\u00e1rios, t\u00eam o direito e pleitear a completa presta\u00e7\u00e3o de contas todas as verbas que lhe s\u00e3o exigidas. Cumpre destacar que se verifica no mercado discrep\u00e2ncias entre os valores cobradas pelos centros de compras e suas redes, ou seja, seria injusto n\u00e3o registrar que alguns empreendedores s\u00e3o mais eficientes que outros na gest\u00e3o dos encargos.<\/span><\/p>\n<p class=\"p1\"><span class=\"s1\">O problema \u00e9 tal que n\u00e3o \u00e9 surpresa nos depararmos com lojas cujos valores de encargos comuns\/condom\u00ednio s\u00e3o maiores que o aluguel, bem como negocia\u00e7\u00f5es entre lojistas e empreendedores que delimitam um percentual sobre o faturamento a t\u00edtulo de ocupa\u00e7\u00e3o total, por\u00e9m com a garantia do pagamento dos encargos<\/span><\/p>\n<p class=\"p1\"><span class=\"s1\">No que concerne ao condom\u00ednio ou encargos comuns, cuja arrecada\u00e7\u00e3o visa custear as despesas com o\u00a0 funcionamento do empreendimento, tais como, seguran\u00e7a, limpeza, energia el\u00e9trica geral etc., diferentemente como ocorre nas loca\u00e7\u00f5es comuns de unidades condominiais, nas quais o inquilino paga o condom\u00ednio ordin\u00e1rio com base na fra\u00e7\u00e3o ideal do im\u00f3vel locado ou conforme o rateio especificado na conven\u00e7\u00e3o de condom\u00ednio (dependendo do caso concreto, \u00e9 admiss\u00edvel que uma unidade pague a sua quota condominial n\u00e3o unicamente com base na sua metragem ou fra\u00e7\u00e3o ideal, mas, sim, levando-se em conta outros fatores, tais como a utiliza\u00e7\u00e3o ou n\u00e3o dos elevadores e \u00e1reas comuns por determinada unidade), nos arrendamentos em shoppings centers o lojista-inquilino arca com a despesa considerando o crit\u00e9rio de rateio determinado pela Administra\u00e7\u00e3o do centro de compras, o que denomino de \u201crateio interno\u201d,\u00a0 que se dar\u00e1 atrav\u00e9s da fixa\u00e7\u00e3o para cada espa\u00e7o\/loja de um CRD \u2013 Coeficiente de Rateio e Despesas,\u00a0 o qual, por vezes, n\u00e3o est\u00e1 expresso no contrato de loca\u00e7\u00e3o. Para fins de delimita\u00e7\u00e3o dos coeficientes de rateio, devem ser aplicadas as normas t\u00e9cnicas aplic\u00e1veis, com o devido rigor, no sentido de evitar desequil\u00edbrios, os quais, ademais, podem ser nocivos tanto do ponto de vista dos lojistas, como do pr\u00f3prio centro de compras.<\/span><\/p>\n<p class=\"p1\"><span class=\"s1\">Partindo-se da ideia de que a legisla\u00e7\u00e3o \u00e9 omissa quanto as regras envolvendo o rateio condominial entre os lojistas instalados em shopping centers, n\u00e3o h\u00e1 d\u00favida que deve ser observado o princ\u00edpio da isonomia, quando da determina\u00e7\u00e3o dos coeficientes de rateio das lojas, ou seja, deve ser dado um tratamento igualit\u00e1rio entre os lojistas, a fim de que, cada um, suporte, proporcionalmente, com o que gera de despesa, sendo, pois, essa a expectativa dos comerciantes quando adentram nos empreendimentos, considerando a excepcionalidade das \u00e2ncoras, cinemas, parque tem\u00e1ticos e outras opera\u00e7\u00f5es especiais.<\/span><\/p>\n<p class=\"p1\"><span class=\"s1\">Nesta linha, a t\u00edtulo de exemplo, justific\u00e1vel o tratamento diferenciado no rateio entre as lojas do mall e da pra\u00e7a de alimenta\u00e7\u00e3o, vez que os restaurantes demandam alguns servi\u00e7os pr\u00f3prios de sua atividade.<\/span><\/p>\n<p class=\"p1\"><span class=\"s1\">Em que pese inexistir uma ampla discuss\u00e3o extrajudicial e judicial sobre o assunto, parece n\u00e3o haver diverg\u00eancia no que se refere ao fato das \u00e2ncoras pagarem menos de condom\u00ednio por metro quadrado em compara\u00e7\u00e3o com as lojas sat\u00e9lites. As justificativas para este \u201csubs\u00eddio\u201d que observamos na doutrina s\u00e3o a capacidade de atra\u00e7\u00e3o de p\u00fablico e o investimento que as grandes lojas direcionam para a publicidade. Do meu ponto de vista, somente os estabelecimentos com metragens muito maiores que as demais podem ser classificadas como \u201c\u00e2ncora\u201d e o principal motivo para explicar este tratamento \u201cdesigual\u201d \u00e9 que estas n\u00e3o geram despesas de condom\u00ednio proporcional ao seu tamanho. Por exemplo, o grande magazine n\u00e3o demanda mais recursos com seguran\u00e7a ou limpeza do corredor em contraste com a sua vizinha sat\u00e9lite.<\/span><\/p>\n<p class=\"p1\"><span class=\"s1\">Por tais raz\u00f5es, os gestores de shopping centers devem ser rigorosos na defini\u00e7\u00e3o dos coeficientes de rateio e eventuais ajustes necess\u00e1rios ao longo do funcionamento do empreendimento, n\u00e3o havendo que se falar em plena liberdade na fixa\u00e7\u00e3o e altera\u00e7\u00e3o dos coeficientes pela administra\u00e7\u00e3o dos centros\u00a0 de compras, isto \u00e9, como ocorre para os espa\u00e7os desocupados, cabe ao empreendedor suportar o custo com o condom\u00ednio das lojas que tem negocia\u00e7\u00f5es diferenciadas no que tange \u00e0 verba condominial, mesmo se forem de marcas consagradas, com capacidade pr\u00f3pria de atrair consumidores.<\/span><\/p>\n<!-- \/wp:paragraph -->\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>J\u00e1 faz algum tempo que o setor de shopping centers apresenta um gargalo preocupante a ser administrado, que cuida do alto custo dos encargos locat\u00edcios suportados pelos lojistas l\u00e1 instalados. 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